Secondo la Risposta n. 134/2026 dell'Agenzia delle Entrate, un ente del Terzo settore che vende un immobile acquistato con i benefici fiscali dell'art. 82, comma 4, CTS non decade dall'agevolazione se la cessione avviene dopo che il bene è stato effettivamente destinato, anche solo per un periodo, all'attuazione diretta degli scopi istituzionali. Il termine di cinque anni previsto dalla norma non è un vincolo di possesso minimo, ma il limite massimo entro cui deve iniziare l'utilizzo diretto.
Immobile di fondazione: quando si può perdere l’agevolazione fiscale ex CTS
Le entrate con la risposta a interpello n 134/2026 hanno chiarito il termine entro il quale un immobile deve essere destinato all'utilizzo diretto, in attuazione degli scopi istituzionali o dell'oggetto sociale dell'ente: Articolo 82, comma 4, del CTS per l'agevolazione fiscale.
Una fondazione ETS iscritta al RUNTS acquista nel 2022 un immobile a Genova, fruendo delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (200 euro ciascuna) previste dall'art. 82, comma 4, CTS.
L'immobile viene subito adibito a ufficio per l'attività istituzionale.
Nel 2026, per esigenze organizzative, la Fondazione deve trasferire le proprie attività in un nuovo fabbricato e valuta due strade per l'immobile originario:
- venderlo a terzi prima che siano trascorsi cinque anni dall'acquisto;
- mantenerne la proprietà e concederlo in locazione, destinando i canoni alle attività istituzionali.
La Fondazione chiede all'Agenzia se, in entrambi gli scenari, conservi il diritto alle agevolazioni originariamente fruite.
Perché la vendita entro il quinquennio non fa scattare la decadenza
L'art. 82, comma 4, CTS individua solo due cause di decadenza dal beneficio:
- la dichiarazione mendace resa in atto
- il mancato utilizzo diretto del bene entro cinque anni dal trasferimento.
La norma non richiede che l'ente mantenga la proprietà per l'intero quinquennio: richiede solo che, entro quel termine, il bene sia stato effettivamente impiegato per gli scopi istituzionali.
Nel caso della Fondazione ALFA, l'immobile è stato utilizzato direttamente fin dal giorno dell'acquisto e la destinazione è proseguita senza interruzioni fino alla vendita.
Questo basta a "cristallizzare" il beneficio: la cessione successiva, anche se avviene prima dei cinque anni, non fa venir meno l'agevolazione già maturata.
In pratica: se avete già avviato l'utilizzo diretto e lo interrompete solo per vendere il bene in un momento successivo, l'agevolazione resta acquisita. Diverso sarebbe il caso di un immobile mai utilizzato per gli scopi istituzionali e ceduto prima di qualunque utilizzo diretto: qui la decadenza scatterebbe.
L'Agenzia fonda la propria interpretazione richiamando la disciplina, ora abrogata, prevista per le ONLUS dall'art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR (ante riforma 2011), che imponeva l'utilizzo diretto entro due anni dall'acquisto.
Su quella norma, le circolari n. 168/1998 e n. 18/E/2013 avevano già chiarito che la decadenza si verificava solo per dichiarazione mendace o mancato utilizzo nel biennio, senza che la successiva alienazione del bene rilevasse. L'Agenzia estende oggi lo stesso principio interpretativo alla disciplina CTS, sostanzialmente analoga nella struttura.
Attenzione però alla plusvalenza: la vendita entro 5 anni è comunque tassata
Il mantenimento dell'agevolazione di registro non significa esenzione totale.
Ai fini delle imposte sui redditi, la vendita di un immobile posseduto da meno di cinque anni rientra tra i redditi diversi ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. b), TUIR.
La plusvalenza imponibile è calcolata, secondo l'art. 68 TUIR, come differenza tra il corrispettivo incassato e il prezzo di acquisto, maggiorato dei costi inerenti al bene. Questo aspetto va sempre verificato prima di procedere alla cessione, perché incide sul regime fiscale complessivo dell'operazione, anche quando l'immobile sia stato utilizzato per finalità non commerciali.
Utilizzo indiretto (locazione a terzi): stessa soluzione
Il secondo quesito riguarda l'ipotesi alternativa: mantenere la proprietà e locare l'immobile a terzi, destinando i canoni alle attività istituzionali. L'Agenzia applica gli stessi principi del primo quesito: poiché l'immobile era stato comunque destinato, sin dall'acquisto, all'utilizzo diretto per un periodo significativo, il successivo passaggio a un utilizzo indiretto (locazione con destinazione dei proventi agli scopi istituzionali) non compromette l'agevolazione già maturata.
Agevolazione per ETS su immobili per scopi istituzionali
Tabella di riepilogo
| Situazione | Agevolazione registro/ipotecaria/catastale |
|---|---|
| Utilizzo diretto avviato subito, poi vendita entro 5 anni | Mantenuta |
| Utilizzo diretto avviato subito, poi locazione a terzi con proventi a fini istituzionali | Mantenuta |
| Nessun utilizzo diretto entro 5 anni | Decadenza (imposta ordinaria + sanzione 30% + interessi) |
| Dichiarazione mendace in atto | Decadenza |
