Pubblicate le Linee guida dei commercialisti per stabilire quanto il nuovo concessionario dovrà pagare a quello uscente.
Riconosciuti gli investimenti non ammortizzati e un'equa remunerazione, esclusi di norma lettini e ombrelloni.
Arrivano i criteri per calcolare gli indennizzi spettanti ai concessionari balneari uscenti in caso di assegnazione della concessione a un nuovo gestore.
Il Consiglio nazionale dei dottori commercialisti e degli esperti contabili (CNDCEC) ha pubblicato, con l'Informativa n. 121 del 16 ottobre 2026, le Linee guida per la stima del valore d'indennizzo, approvate il 23 settembre 2026.
Il documento definisce le modalità di valutazione degli investimenti effettuati dal concessionario uscente, individuando quali beni possono essere indennizzati, come determinarne il valore e quali somme devono essere riconosciute a titolo di equa remunerazione.
Le indicazioni sono destinate a confluire nel bando-tipo del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) per le procedure di affidamento delle concessioni demaniali.
Indennizzi balneari 2026: chi paga e chi riceve le somme?
L'articolo 4, comma 9, della legge n. 118/2022 prevede che, in caso di assegnazione della concessione a un nuovo soggetto, il concessionario uscente abbia diritto a un indennizzo posto a carico del concessionario subentrante.
La misura deve essere determinata mediante una perizia asseverata predisposta prima della pubblicazione del bando di gara.
Il professionista, o il collegio di professionisti, viene nominato dall'ente concedente tra cinque nominativi indicati dal presidente del CNDCEC.
Le spese della perizia sono sostenute dal concessionario uscente.
Le Linee guida intervengono in assenza del decreto MIT-MEF che avrebbe dovuto definire i criteri di calcolo entro il 31 marzo 2025 e che, come evidenzia il documento, non è stato adottato.
Come si calcola l’indennizzo al concessionario uscente?
Secondo le Linee guida CNDCEC, l'indennizzo comprende due componenti:
- la prima riguarda il valore degli investimenti effettuati e non ancora ammortizzati alla scadenza della concessione. Nel calcolo rientrano anche gli investimenti resi necessari da eventi calamitosi ufficialmente dichiarati o da nuovi obblighi di legge, al netto degli aiuti e dei contributi pubblici percepiti e non restituiti;
- laa seconda componente consiste nell'equa remunerazione degli investimenti realizzati negli ultimi cinque anni prima dell'avvio della procedura di gara.
Si tratta di due valori distinti che il professionista deve determinare e coordinare per individuare l'importo complessivamente spettante al concessionario uscente.
Quali beni sono indennizzabili? Esclusi lettini e ombrelloni
Un aspetto centrale riguarda gli investimenti che possono essere considerati nella valutazione.
Le Linee guida chiariscono che rilevano i beni e gli interventi che conservano un'utilità economica oggettiva anche per il nuovo concessionario.
Tra gli investimenti che possono rientrare nell'indennizzo figurano:
- cabine e altre strutture inamovibili;
- piscine e impianti sportivi;
- piattaforme di accesso per persone con disabilità;
- interventi di manutenzione straordinaria che conservano un'utilità per il subentrante.
Sono invece generalmente esclusi lettini, ombrelloni, cabine amovibili e altre attrezzature che rimangono nella disponibilità del concessionario uscente, salvo diverse previsioni del bando.
Non rientrano nel calcolo neppure le opere interessate da ordini di demolizione o di ripristino e gli investimenti illegittimi segnalati dall'ente concedente, secondo le indicazioni del documento.
Le Linee guida precisano inoltre che possono essere valutati anche investimenti già completamente ammortizzati, purché continuino a generare un'utilità economica, e determinati beni utilizzati attraverso contratti di leasing o assimilabili.
Come si determina il valore degli investimenti?
Per quantificare la componente patrimoniale, il CNDCEC individua come riferimento il valore negoziale equitativo, volto a bilanciare gli interessi del concessionario uscente e del subentrante.
La valutazione parte dal costo storico degli investimenti, al netto degli ammortamenti, ma può essere aggiornata utilizzando diversi metodi.
Il professionista può considerare la rivalutazione del costo attraverso gli indici ISTAT oppure ricorrere al costo di riproduzione o di sostituzione, applicando riduzioni per usura e obsolescenza.
Il valore così determinato non deve superare l'utilità economica residua del bene.
Per l'equa remunerazione, invece, si considerano gli investimenti degli ultimi cinque anni, applicando al costo storico, al netto dei contributi, un tasso di remunerazione e un fattore temporale.
Il tasso di riferimento è normalmente il WACC, ossia il costo medio ponderato del capitale, ferma restando la possibilità per il professionista di adottare un diverso parametro adeguatamente motivato.
Perizia e lavoratori: quali informazioni servono?
Le Linee guida attribuiscono al professionista ulteriori compiti informativi.
La perizia deve riportare il numero dei lavoratori per i quali l'attività svolta presso il concessionario uscente rappresenta la principale fonte di reddito personale e familiare, indicando anche inquadramento e costo del lavoro.
Queste informazioni consentono ai partecipanti alla gara di valutare eventuali impegni di assunzione.
Se previsto dal bando, il professionista può inoltre predisporre una stima separata dei beni amovibili, finalizzata alla loro eventuale cessione al nuovo concessionario. Il relativo valore non confluisce nell'indennizzo previsto dalla legge.
Per effettuare la valutazione sono necessari documenti come bilanci, fatture, registri dei cespiti e dichiarazioni del concessionario uscente.
Il CNDCEC raccomanda infine di evitare calcoli automatici e valutazioni forfettarie, privilegiando una stima fondata sulle caratteristiche e sull'effettiva utilità degli investimenti.
Le Linee guida costituiscono quindi un riferimento tecnico per la determinazione degli indennizzi, in attesa del completamento del quadro attuativo e della versione definitiva del bando-tipo MIT.
