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Spese condominiali: ecco i criteri di riparto

6 Febbraio 2018 in Speciali

La questione non è per la verità disciplinata con chiarezza nel codice; e tale vaghezza contribuisce a creare contenzioso in un settore, il pagamento di spese, già di per sè potenzialmente delicato. Al di là della scarsa chiarezza delle norme, che stiamo per commentare, l'applicazione concreta di tali criteri nella prassi è infatti resa assai controversa per il contrapporsi di interessi tra i condòmini, dal momento che una differente scelta comporta una quota di differente importo a carico di ciascuno.

Ad ogni modo, come vedremo, il condominio può prevedere criteri differenti mediante convenzione.

Ma passiamo a vedere cosa dicono le norme.

Le norme di riferimento generali sono nell'articolo 1123 c.c.; altre norme disciplinano invece il riparto per casi specifici (ad es. riparto in caso di manutenzione e sostituzione di scale e ascensori, ex art. 1124, c.c., manutenzione e ricostruzione di soffitti, volte e solai, ex art. 1125, c.c., lastrici solari ad uso esclusivo, ex art. 1126, c.c.).

Riparto delle spese secondo proporzionalità e secondo convenzione

L'art. 1123, co.1, c.c. stabilisce che le spese "sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione".

A differenza della comunione, dove le parti si presumono uguali (v. art. 1100 c.c.), nel condominio le quote sono stabilite in proporzione alla proprietà. Tale proporzione è indicata dalle tabelle millesimali.

L'art. 68, co.1, disp. att. trans c.c. dispone che, ove non precisato dal titolo (ad es. atto di acquisto), per gli effetti indicati (anche, ma non solo) dall'art. 1123 c.c., "il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio".

Come anticipato, l'assemblea può, mediante convenzione, regolare diversamente la ripartizione delle spese (v. ad es. Trib. Milano, 19/09/2017).

 

Riparto delle spese secondo l’uso

Sempre l'art. 1123, al co.2, c.c. stabilisce però che "se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne".

L'espressione "ciascuno può farne", come ormai pacificamente affermato, sta ad indicare l'utilità oggettiva che ciascun condòmino può trarre e non quella che egli trae nel concreto (v. Cass. 13160/1991).

Riparto delle spese nei condominii parziali

Infine, l'art. 1123 co.3, c.c. stabilisce che "qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità". La norma si riferisce a quello che è stato definito il condominio parziale; in realtà, come è stato affermato anche dalla Corte di Cassazione, molte volte la verifica se si tratti nel concreto di condominio parziale, oppure di condominio classico va effettuata caso per caso (v. ad es. Cass. 1785/2013 e Cass. 5179/1992).

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