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Imu e Tasi ridotte per immobili in comodato: i chiarimenti del MEF

22 Febbraio 2016 in Normativa

Il Ministero dell'Economia e delle Finanze con Risoluzione del 17 febbraio 2016 n. 1/DF, fornisce chiarimenti in merito alle problematiche relative all’applicazione, in materia di imposta municipale propria (IMU) e di tributo per i servizi indivisibili (TASI), delle disposizioni di agevolazione introdotte dalla legge 28 dicembre 2015, n. 208 (Legge di stabilità per l’anno 2016) concernenti il comodato.

Si ricorda che la nuova disciplina dimezza del 50% la base imponibile Imu e Tasi degli immobili, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, dati in uso gratuito ai parenti in linea retta entro il primo grado (genitori e figli), che li utilizzano come abitazione principale, ossia vi hanno la residenza anagrafica e la dimora abituale.

La stessa norma prevede come ulteriori condizioni per poter beneficiare della riduzione che:

  • il contratto sia registrato;
  • il comodante possieda un solo immobile in Italia;
  • il comodante risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l'immobile concesso in comodato.

Il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all'immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione sempre delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Una delle precisazioni fornite dalla Risoluzione, ad esempio è quella relativa all’ipotesi in cui, due coniugi possiedono in comproprietà al 50% un immobile che viene concesso in comodato al figlio e il marito possiede un altro immobile ad uso abitativo in un comune diverso da quello del primo immobile.
In questo caso l’agevolazione in esame si applica solo con riferimento alla quota di possesso della moglie, nel caso in cui per quest’ultimo soggetto venga rispettata la condizione che prevede il possesso dell’unico immobile, presupposto che non si verifica invece nei confronti del marito, il quale dovrà quindi corrispondere l’imposta, per la propria quota di possesso, senza l’applicazione del beneficio in questione.

Diversa sarebbe stata, invece, la soluzione se il marito avesse posseduto l’altro immobile nello stesso comune e lo avesse adibito ad abitazione principale. In questo caso, infatti, la condizione si sarebbe verificata per i due coniugi che avrebbero entrambi beneficiato della riduzione della base imponibile.

Altra precisazione riguarda la registrazione del contratto di comodato.

In merito, occorre innanzitutto richiamare la norma di cui all’art. 1803 del Codice Civile che definisce il comodato come “il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.
Il comodato è essenzialmente gratuito."

Va evidenziato, inoltre, che il comodato può essere redatto in forma verbale o scritta, in quanto non deve rivestire la forma scritta a pena nullità, ai sensi dell’art. 1350 del medesimo Codice.
Pertanto, al fine di chiarire come opera la registrazione, è opportuno esaminare distintamente le due forme di contratto.

Qualora il contratto di comodato su beni immobili sia redatto in forma scritta, lo stesso è soggetto, oltre all’imposta di bollo, a registrazione in termine fisso, con l'applicazione dell'imposta di registro in misura fissa pari a 200,00 euro. La registrazione deve essere effettuata entro 20 giorni dalla data dell'atto, a norma dell’art. 13 del D.P.R. n. 131 del 1986.

Ai fini IMU, occorre tenere presente l’art. 9, comma 2, del D. Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, il quale dispone che l’imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi dell'anno nei quali si è protratto il possesso; a tal fine il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno quindici giorni è computato per intero. Per beneficiare dell’agevolazione in commento sin dal mese di gennaio 2016, il contratto di comodato redatto in forma scritta deve essere stato, quindi, stipulato entro il 16 gennaio 2016 e registrato secondo le disposizioni che regolano l’imposta di registro.
Per i contratti stipulati in forma scritta successivamente alla suddetta data del 16 gennaio, per godere dell’agevolazione in esame occorrerà, ovviamente, registrare l’atto secondo le disposizioni che regolano l’imposta di registro, e verificare il rispetto della regola prevista dal comma 2 dell’art. 9 del D. Lgs. n. 23 del 2011 prendendo come riferimento la data del contratto di comodato.

Per quanto concerne i contratti verbali, invece, va ricordato che l'art. 3, comma 1, del D.P.R. n. 131 del 1986, elenca quelli che devono essere sottoposti a registrazione, fra i quali non rientra il contratto di comodato che, pertanto, non è soggetto all'obbligo di registrazione, tranne nell'ipotesi di enunciazione in altri atti. In base all'art. 3, comma 2, del D.P.R. n. 131 del 1986, al contratto di comodato si applicano le disposizioni dell'art. 22 del predetto D.P.R., il quale prevede che "se in un atto sono enunciate disposizioni contenute in atti scritti o contratti verbali non registrati e posti in essere fra le stesse parti intervenute nell'atto che contiene l'enunciazione, l'imposta si applica anche alle disposizioni enunciate”.

Si deve tuttavia considerare che la legge di stabilità per l’anno 2016, nel richiedere espressamente la registrazione del contratto di comodato ha inteso estendere tale adempimento limitatamente al godimento dell’agevolazione IMU anche a quelli verbali.
Pertanto, con esclusivo riferimento ai contratti verbali di comodato e ai soli fini dell’applicazione dell’agevolazione in oggetto la relativa registrazione potrà essere effettuata previa esclusiva presentazione del modello di richiesta di registrazione (modello 69) in duplice copia in cui, come tipologia dell’atto, dovrà essere indicato “Contratto verbale di comodato”.

Ciò premesso e tenuto conto delle disposizioni di cui al più volte menzionato art. 9, comma 2, del D. Lgs. n. 23 del 2011, si deve precisare che per anche per i contratti verbali di comodato occorre avere riguardo alla data di conclusione del contratto, ai fini della decorrenza dell’agevolazione.

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